खेती की ज़मीन बेचने का क्रम, जैसा सच में चलता है

ख़रीदार आपकी किस चीज़ की जाँच करेगा?

सबसे पहले गिरदावरी — मौसम-दर-मौसम किसने बोया (ख़रीफ़ अक्टूबर से, रबी मार्च से दर्ज होती है)। जिस विक्रेता का नाम हाल के मौसमों में चलता है, वह मज़बूती से मोलभाव करता है; खाली जगह या किसी और का नाम सौदा तोड़ता नहीं, पर पहले से जवाब माँगता है। दूसरा — हदबंदी: सूचीबद्ध करने से पहले निशानदेही करा लेना वह सस्ता क़दम है जो बाद की सबसे आम अड़चन (पड़ोसी का बाड़ा) पहले ही मिटा देता है।

बयाना कैसे लें कि पछताना न पड़े?

लिखित इक़रारनामा — पक्ष रिकॉर्ड के मुताबिक़, खसरा-हिस्सा साफ़, कुल दाम, बयाना रक़म, दोनों तरफ़ की चूक पर उसका हश्र, रजिस्ट्री की समय-सीमा — और रक़म सिर्फ़ बैंक से। इक़रारनामे का स्टाम्प मामूली है (Art 5(c), ₹100), सो ख़र्च कोई बहाना नहीं। और जहाँ क़ब्ज़ा पहले दिया जा रहा हो, इक़रारनामे की रजिस्ट्री ही सुरक्षा है — 2001 के संशोधन (धारा 17(1A)) के बाद बिना रजिस्ट्री क़ब्ज़े वाला इक़रार कमज़ोर ढाल है।

टैक्स की दो बातें कौन-सी हैं?

₹50 लाख या ऊपर के सौदे में ख़रीदार 1% TDS काटकर आपके PAN पर जमा करता है — डील-वैल्यू या स्टाम्प-वैल्यू, जो ऊँची हो। PAN न होना पैसा रोकता है। और पूँजी-लाभ (capital gains) का सवाल — आपकी ज़मीन ग्रामीण-कृषि की छूट में है या नहीं — नगर-सीमा से दूरी के क़ानूनी पैमानों पर तय होता है; यह CA से करा लेने वाला हिसाब है, WhatsApp का नियम नहीं।

रजिस्ट्री के दिन क्या-क्या होगा?

बुक किए स्लॉट पर अपनी तहसील के डेस्क पर: पहचान, फ़ोटो-बायोमेट्रिक, दो गवाह, इक़रार की स्वीकारोक्ति, और e-GRAS से पहले चुकाई ड्यूटी का मिलान। ग्रामीण ज़मीन पर ड्यूटी 5% (पुरुष) / 3% (महिला) — दाम या सर्किल-रेट में जो ऊँचा हो उस पर; रजिस्ट्रेशन फ़ीस सरकारी सीढ़ी से; बाद में इंतक़ाल ₹250। उसी हफ़्ते इंतक़ाल दर्ज कराना विक्रेता के हित में भी है — ज़िम्मेदारी साफ़ कटती है। जब बात असली ज़मीन तक पहुँचे: पलवल में खेती की ज़मीन बेचें।